IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
IMMO INSIDER / EDIȚIA 03
De ce s-au triplat prețurile apartamentelor în ultimii 10 ani?
Daniela Kasper & Tatian Diaconu • 8 minute de lectură
Reducerile spectaculoase sunt adesea privite ca un semn al unei afaceri excelente. În piața rezidențială, însă, un discount foarte mare ridică mai degrabă întrebări despre costuri, strategie și sustenabilitatea proiectului decât promisiunea unei oportunități excepționale.
ÎNAINTE DE VÂNZARE
ANI
Investiții deja angajate
PE ETICHETĂ
–30%?
Cine suportă costul?
ORIZONTUL REAL
20–30
Ani în care se măsoară valoarea
IDEILE-CHEIE ALE EPISODULUI
- Prețul unei locuințe este rezultatul unui proces economic desfășurat pe parcursul mai multor ani, nu al unei decizii comerciale luate într-o zi.
- Spre deosebire de retail, dezvoltarea imobiliară funcționează cu investiții realizate înainte ca primul apartament să fie scos la vânzare.
- Discounturile foarte mari sunt rareori gratuite; ele transferă, de regulă, costuri sau riscuri în altă parte a proiectului.
- Valoarea unei locuințe trebuie analizată prin prisma calității, amplasamentului, infrastructurii și costului total de dezvoltare, nu exclusiv prin procentul afișat pe eticheta promoțională.
IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
ANALIZĂ / PIAȚĂ REZIDENȚIALĂ
Când o reducere nu spune întreaga poveste
În aproape orice domeniu de consum, reducerile sunt asociate instinctiv cu o oportunitate.
Campaniile promoționale au devenit o parte firească a comerțului modern, iar consumatorii sunt obișnuiți să compare procente, să urmărească perioadele de discount și să amâne achizițiile în așteptarea unei oferte mai bune.
Aceeași logică este adesea transferată și asupra pieței rezidențiale. Mulți cumpărători privesc apartamentele prin aceeași lentilă prin care analizează un televizor, un automobil sau un articol vestimentar. Dacă produsul poate fi redus cu 30%, apare întrebarea firească: de ce nu s-ar întâmpla același lucru și în cazul unei locuințe?
Diferența este însă fundamentală.
Un apartament nu este un produs fabricat într-o serie industrială, depozitat pe raft și lichidat pentru a face loc următoarei colecții. În spatele fiecărei locuințe există ani de investiții, planificare și asumare de risc, iar prețul final reflectă un proces mult mai complex decât simpla întâlnire dintre cerere și ofertă.
Prețul începe să se formeze cu mult înainte de primul șantier
Pentru cumpărător, procesul începe în momentul în care vede primele randări sau primul apartament disponibil la vânzare.
Pentru dezvoltator, însă, proiectul începe cu ani înainte.
Achiziția terenului, studiile urbanistice, proiectarea, avizele, autorizațiile, finanțarea, infrastructura și pregătirea șantierului presupun investiții semnificative realizate înainte ca primul euro să fie recuperat din vânzări.
Acest capital rămâne blocat pe perioade lungi și este expus permanent modificărilor legislative, inflației, costurilor de finanțare și evoluției pieței.
Din acest motiv, prețul unei locuințe nu poate fi ajustat arbitrar fără consecințe asupra întregului proiect.
Mitul marjei uriașe
Una dintre cele mai răspândite percepții este aceea că dezvoltatorii păstrează marje foarte mari și că, prin urmare, pot reduce oricând prețurile cu zeci de procente fără efecte semnificative.
Realitatea este mai nuanțată.
Prețul final al unei locuințe include costul terenului, proiectării, construcției, infrastructurii, utilităților, taxelor, finanțării, garanțiilor, riscului comercial și obligațiilor asumate pe întreaga
durată de viață a proiectului. Fiecare dintre aceste componente este influențată de factori economici independenți de voința dezvoltatorului.
Reducerea substanțială a prețului înseamnă, inevitabil, că unul dintre aceste elemente trebuie absorbit, eliminat sau transferat.
Întrebarea importantă nu este dacă există discount, ci cine suportă costul acestuia.
„În dezvoltarea imobiliară, reducerile spectaculoase nu dispar pur și simplu din contabilitate. Ele sunt suportate de cineva, într-o formă sau alta.”
— Immo Insider #03
Când discountul ascunde alte costuri
Există situații în care reducerile sunt reale și perfect justificate: lansarea unui proiect, ultimele unități disponibile, modificarea mixului comercial sau campaniile limitate în timp.
Problema apare atunci când procentul de reducere devine principalul argument de vânzare.
În astfel de cazuri, cumpărătorul ar trebui să își pună câteva întrebări esențiale:
1. PREȚ – Ce include prețul?
2. EXECUȚIE – Care este standardul de execuție?
3. INFRASTRUCTURĂ – Ce infrastructură deservește proiectul?
4. COSTURI ASCUNSE – Există costuri suplimentare care nu apar în oferta inițială?
5. SUSTENABILITATE – Este proiectul sustenabil financiar pe termen lung?
Piața rezidențială nu funcționează după regulile retailului
Comparația dintre locuințe și produsele de larg consum este tentantă, dar înșelătoare.
Un comerciant poate lichida rapid stocurile pentru a elibera spațiu și pentru a aduce produse noi.
În schimb, un dezvoltator rezidențial nu poate reconstrui retrospectiv costurile deja suportate.
O reducere aplicată astăzi influențează capacitatea de investiție de mâine, ritmul dezvoltării urbane și chiar calitatea proiectelor viitoare.
Din această perspectivă, stabilitatea este mai importantă decât spectacolul promoțional.
Valoarea nu înseamnă întotdeauna cel mai mic preț
Două apartamente pot avea același preț și pot genera experiențe complet diferite pentru proprietari.
Amplasamentul, eficiența energetică, infrastructura, comunitatea, accesul la servicii și calitatea construcției influențează valoarea pe termen lung mult mai mult decât un discount punctual acordat la achiziție.
Tocmai de aceea, cumpărătorii experimentați analizează întregul proiect, nu doar procentul de reducere afișat într-o campanie de marketing.
Concluzie
În piața rezidențială, cele mai importante întrebări nu sunt „cât este reducerea?” sau „cât mai poate scădea prețul?”, ci „cum s-a format acest preț?” și „ce valoare oferă această locuință peste zece sau douăzeci de ani?”.
Discounturile pot reprezenta oportunități reale, însă nu înlocuiesc analiza economică și nu pot deveni principalul criteriu de decizie într-o investiție care însoțește, de cele mai multe ori, o familie pentru o perioadă îndelungată.
În definitiv, un apartament nu este un produs de supermarket. Este rezultatul unui proces complex de investiție, planificare și dezvoltare urbană, iar valoarea sa trebuie înțeleasă în același registru
ÎN EPISODUL URMĂTOR >>
Cum influențează deciziile statului piața rezidențială.
Despre Immo Insider
Immo Insider este seria editorială semnată de Daniela Kasper și Tatian Diaconu, dedicată înțelegerii mecanismelor care modelează piața imobiliară din România. Analizele publicate pornesc din experiența directă acumulată în coordonarea și dezvoltarea a cinci proiecte rezidențiale care însumează peste 4.500 de apartamente livrate, completată de zeci de ani de activitate în domeniu. Fiecare ediție își propune să explice, într-un limbaj accesibil și bazat pe experiență practică, tendințele economice, deciziile legislative și transformările urbane care influențează piața rezidențială.