IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
IMMO INSIDER / EDIȚIA 01
De ce s-au triplat prețurile apartamentelor în ultimii 10 ani?
Daniela Kasper & Tatian Diaconu • 8 minute de lectură
O analiză din interiorul pieței rezidențiale despre boom economic, pandemie, inflație, război, fiscalitate și accesibilitatea locuirii.
2016
≈ 40.000 €
apartament cu 2 camere
2020
≈ 80–90.000 €
același reper de piață
2026
≈ 150.000 € + TVA
produs comparabil
IDEILE-CHEIE ALE EPISODULUI
• Creșterea prețurilor locuințelor este rezultatul suprapunerii mai multor factori economici, nu al unei
singure cauze.
• Pandemia, inflația, războiul din Ucraina și modificările fiscale au schimbat radical costurile de
dezvoltare.
• Deficitul de locuințe din marile orașe continuă să mențină presiunea asupra prețurilor.
• Cea mai mare provocare a următorilor ani este accesibilitatea locuirii pentru generația tânără și clasa
medie.
IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
ANALIZĂ / PIAȚĂ REZIDENȚIALĂ
Un apartament care costa 40.000 de euro valorează astăzi aproape 150.000. Cum am ajuns aici?
În ultimul deceniu, piața rezidențială din România a traversat două etape distincte: o perioadă de creștere economică ușor de explicat și, după 2020, o succesiune de șocuri care a schimbat regulile jocului.
Există puține subiecte care generează mai multe întrebări decât piața imobiliară. Aproape fiecare conversație despre locuințe începe la fel: De ce au crescut atât de mult prețurile? Vor mai scădea? Mai merită să cumperi acum sau este mai bine să aștepți?
Este firesc ca aceste întrebări să existe. În urmă cu aproximativ un deceniu, un apartament cu două camere în Brașov putea fi cumpărat cu aproximativ 40.000 de euro. Astăzi, un produs comparabil depășește 150.000 de euro, la care se adaugă TVA. Diferența este atât de mare încât, privită izolat, pare imposibil de justificat.
Tocmai de aceea, explicațiile simpliste au devenit tot mai populare. Pentru unii, răspunsul este că dezvoltatorii au mărit prețurile. Pentru alții, piața este într-o bulă care urmează să se spargă. Realitatea este însă mult mai complexă.
Creșterea valorii locuințelor din ultimii zece ani nu poate fi explicată printr-un singur factor. Ea este rezultatul unei succesiuni de transformări economice, sociale, fiscale și geopolitice care s-au suprapus într-un interval relativ scurt și au remodelat întreaga piață rezidențială.
Prima etapă: un boom alimentat de o economie în creștere
Privind retrospectiv, perioada 2015–2020 poate fi descrisă drept începutul unui nou ciclu de dezvoltare pentru piața rezidențială din România.
După criza financiară din 2008, piața a avut nevoie de mai mulți ani pentru a-și reveni. Odată depășită această etapă, economia a început să crească într-un ritm susținut, salariile au evoluat constant, costurile de finanțare au rămas reduse, iar accesul la credite a devenit mai facil.
În acest context, cererea pentru locuințe a crescut accelerat. Nu a fost un fenomen izolat al sectorului imobiliar, ci expresia unei economii aflate într-o perioadă de expansiune. Tot mai mulți oameni și-au permis să cumpere prima locuință, iar investițiile rezidențiale au devenit o opțiune atractivă atât pentru familii, cât și pentru investitori.
În acei ani, prețurile au crescut, însă mecanismul era unul ușor de înțeles: cererea depășea oferta, iar piața răspundea firesc acestei presiuni.
Din 2020, regulile jocului s-au schimbat
Dacă prima parte a deceniului poate fi explicată prin evoluția economiei, ceea ce s-a întâmplat după 2020 este mult mai dificil de rezumat într-o singură propoziție.
Pandemia a fost primul șoc major. În doar câteva luni, lanțurile globale de aprovizionare au fost perturbate, producția de materiale de construcții a încetinit, iar logistica internațională a devenit imprevizibilă. Produse
care înainte puteau fi livrate rapid au început să întârzie luni întregi, iar disponibilitatea lor a devenit limitată.
În orice piață, atunci când oferta scade și cererea rămâne ridicată, costurile cresc. Acesta a fost doar începutul.
În aceeași perioadă, guvernele și băncile centrale au injectat lichiditate în economie pentru a limita efectele pandemiei. Inflația, un termen despre care în România se vorbea rar până atunci, a devenit o realitate resimțită de fiecare consumator.
Nu doar locuințele s-au scumpit. S-au scumpit energia, transportul, materiile prime și aproape toate bunurile de consum. Cu alte cuvinte, nu doar apartamentele au devenit mai scumpe. Puterea de cumpărare a banilor sa diminuat.
„Apartamentele nu au devenit mai scumpe, ci banii au devenit mai ieftini.
S-au devalorizat banii.”
— Immo Insider #01
Războiul din Ucraina a adăugat o nouă presiune
În 2022, un nou eveniment major a schimbat perspectiva asupra economiei europene. Invazia Ucrainei nu a avut doar implicații geopolitice, ci și economice.
Investitorii au devenit mai prudenți, proiectele au fost reevaluate, costurile de finanțare au crescut, iar incertitudinea a afectat întregul lanț economic.
În același timp, dezvoltatorii au fost nevoiți să gestioneze costuri tot mai ridicate pentru materiale, energie și execuție. Pentru publicul larg, toate aceste schimbări sunt invizibile. Ele nu apar pe eticheta unui apartament, însă se regăsesc în costul fiecărui metru pătrat construit.
Există un singur vinovat?
În jurul pieței imobiliare circulă numeroase explicații simplificate. Poate cea mai răspândită este aceea că prețurile au crescut exclusiv din cauza dezvoltatorilor. Este o explicație ușor de înțeles, dar insuficientă.
Prețul final al unei locuințe este rezultatul unui lanț economic complex. El include costul terenului, proiectarea, autorizarea, finanțarea, materialele, manopera, infrastructura, taxele, energia, logistica și fiscalitatea.
Fiecare dintre aceste componente a fost influențată în ultimii ani de factori independenți de voința dezvoltatorului. Mai mult, dezvoltarea unui proiect rezidențial începe cu ani înainte ca primul excavator să intre pe șantier. Investițiile în terenuri, proiectare, studii, avize și autorizații sunt realizate cu mult înainte ca primul apartament să fie pus în vânzare.
Din această perspectivă, reducerea întregii discuții la ideea că prețurile cresc doar pentru că dezvoltatorii decid acest lucru înseamnă ignorarea mecanismelor economice care stau în spatele fiecărui proiect.
Marea provocare a următorului deceniu nu este prețul. Este accesibilitatea.
Poate cea mai importantă concluzie a ultimilor ani nu ține de dezvoltatori, de investitori sau de costurile construcțiilor. Ține de oameni. În special de tineri și de familiile aflate la început de drum.
Accesul la prima locuință devine din ce în ce mai dificil, iar aceasta este o provocare care depășește sectorul imobiliar. Ea privește economia, politicile publice, dezvoltarea urbană și capacitatea orașelor de a-și păstra forța de muncă și generațiile tinere.
În marile orașe ale României, cererea continuă să fie ridicată, în timp ce deficitul de locuințe rămâne semnificativ. În aceste condiții, presiunea asupra prețurilor este puțin probabil să dispară în viitorul apropiat.
Din această perspectivă, adevărata discuție nu este dacă locuințele sunt scumpe sau ieftine, ci cum poate fi păstrată accesibilitatea lor pentru cei care au nevoie de ele.
Dincolo de cifre, piața vorbește despre oameni
Piața imobiliară este adesea redusă la grafice, procente și statistici. În realitate, în spatele fiecărei tranzacții există o familie, un plan de viață, o investiție sau dorința legitimă de a avea un loc pe care să îl numești acasă.
Din acest motiv, înțelegerea mecanismelor economice care influențează prețurile este mai importantă decât identificarea unui vinovat convenabil.
Doar privind imaginea de ansamblu putem înțelege de ce piața rezidențială din România s-a schimbat atât de mult în ultimul deceniu și de ce provocările următorilor ani vor necesita soluții care depășesc cu mult granițele sectorului imobiliar.
Despre Immo Insider
Immo Insider este seria editorială semnată de Daniela Kasper și Tatian Diaconu, dedicată înțelegerii mecanismelor care modelează piața imobiliară din România. Analizele publicate pornesc din experiența directă acumulată în coordonarea și dezvoltarea a cinci proiecte rezidențiale care însumează peste 4.500 de apartamente livrate, completată de zeci de ani de activitate în domeniu. Fiecare ediție își propune să explice, într-un limbaj accesibil și bazat pe experiență practică, tendințele economice, deciziile legislative și transformările urbane care influențează piața rezidențială.