IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
IMMO INSIDER / EDIȚIA 06
România fără politică de locuire
Daniela Kasper & Tatian Diaconu • 9 minute de lectură
O analiză despre costul economic al absenței statului și despre instrumentele care pot readuce locuința accesibilă pe agenda publică.
STAT
ABSENT
Putere fără strategie
CLASĂ MEDIE
NEACOPERITĂ
Deficit de locuințe
POLITICĂ
ACTIVĂ
Date buget și rezultate
IDEILE-CHEIE ALE EPISODULUI
România are strategii și diagnoze, dar nu are încă o politică de locuire susținută de bugete, responsabilități și ținte. Clasa medie a rămas între locuința socială și produsul comercial tot mai scump. Patrimoniul public, fiscalitatea diferențiată, infrastructura și parteneriatele transparente pot crește oferta accesibilă.
IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
ANALIZĂ / STAT ȘI POLITICI DE LOCUIRE
România fără politică de locuire
Prețurile, chiriile și accesibilitatea nu sunt modelate doar de piață. În spatele lor se află și deciziile unui stat care poate accelera construcția, o poate frâna sau poate alege să rămână absent.
Prima etapă: un boom alimentat de o economie în creștere
Privind retrospectiv, perioada 2015–2020 poate fi descrisă drept începutul unui nou ciclu de dezvoltare pentru piața rezidențială din România.
După criza financiară din 2008, piața a avut nevoie de mai mulți ani pentru a-și reveni. Odată depășită această etapă, economia a început să crească într-un ritm susținut, salariile au evoluat constant, costurile de finanțare au rămas reduse, iar accesul la credite a devenit mai facil.
În acest context, cererea pentru locuințe a crescut accelerat. Nu a fost un fenomen izolat al sectorului imobiliar, ci expresia unei economii aflate într-o perioadă de expansiune. Tot mai mulți oameni și-au permis să cumpere prima locuință, iar investițiile rezidențiale au devenit o opțiune atractivă atât pentru familii, cât și pentru investitori.
În acei ani, prețurile au crescut, însă mecanismul era unul ușor de înțeles: cererea depășea oferta, iar piața răspundea firesc acestei presiuni.
Actorul invizibil cu cea mai mare putere
Când o locuință devine inaccesibilă, privirea se îndreaptă aproape automat către dezvoltator. El are un nume, un proiect, un preț și o echipă cu care cumpărătorul poate discuta. Statul este mai greu de identificat. Apare în TVA, la notar, în autorizare, în infrastructură și în regulile de creditare, dar rareori este perceput ca parte directă a tranzacției.
Această discreție nu înseamnă lipsă de putere. Statul stabilește cadrul fiscal, condițiile urbanistice, programele de garantare și ritmul investițiilor publice. Poate crește accesibilitatea sau o poate reduce, poate introduce terenuri în circuit, poate construi și poate crea un climat predictibil pentru capitalul privat. Chiar și atunci când nu acționează, absența sa produce efecte economice.
Locuirea ține de nivelul de trai, iar responsabilitatea publică nu se limitează la intervențiile pentru cazurile sociale extreme. O politică matură trebuie să privească întregul sistem: persoanele vulnerabile, clasa medie, piața chiriilor, dezvoltarea orașelor și capacitatea noilor generații de a-și construi o viață independentă.
"Statul nu trebuie să înlocuiască piața, ci să creeze condițiile în care oferta poate răspunde nevoii reale de locuire. Absența sa nu este neutră: ea se vede în prețuri, chirii, deficit de locuințe și vulnerabilitatea clasei medii."
— Immo Insider #06
Strategii fără bugete și responsabilitate
România nu duce lipsă de documente. Datele invocă strategii naționale de locuire cu orizont până în 2050, diagnoze și rapoarte realizate cu sprijinul Băncii Mondiale. Problema nu este absența formulărilor ambițioase, ci distanța dintre ele și execuție. Fără bugete, termene, ținte măsurabile și consecințe pentru neîndeplinire, strategia rămâne o declarație de intenție.
O politică publică începe atunci când o instituție primește explicit responsabilitatea, oamenii și resursele necesare. În prezent, tema locuirii este dispersată între structuri care gestionează urbanismul, administrația, finanțele și programele sociale. Nu există un centru vizibil care să integreze datele, să măsoare deficitul și să urmărească rezultatele la nivel național și local.
Consecința este o administrație care reacționează fragmentar. Potrivit diagnozelor, există primării care nu cunosc necesarul real de locuințe din propria jurisdicție. Fără această informație elementară, nu pot fi planificate coerent terenurile, infrastructura, transportul, serviciile publice sau stocul de locuințe accesibile.
Vântul din spate a ascuns lipsa reformelor
Ani la rând, piața a funcționat într-un context favorabil: TVA redus, programul Prima Casă, dobânzi mici, prețuri de pornire accesibile și capital intrat în economie după aderarea la Uniunea Europeană. Cererea era mare, iar spațiul de dezvoltare părea suficient. Într-o asemenea perioadă, absența unei politici coerente a fost ușor de ignorat.
Aceste condiții nu au reprezentat însă o strategie. Au fost un vânt din spate care a permis statului, dezvoltatorilor, băncilor și cumpărătorilor să avanseze fără să rezolve vulnerabilitățile structurale. Când inflația, energia, materialele, manopera și finanțarea s-au scumpit, piața a descoperit că nu are instrumentele necesare pentru un ciclu economic mai dificil.
Disciplina bugetară a amplificat problema. Deficitul public, indicat în conversație la 4,4% pentru 2019 și la peste 9% în 2025, a adus măsuri fiscale rapide. Creșterea TVA la locuințe a transferat o parte din corecția bugetară tocmai către cumpărătorul final. Pentru persoana fizică, taxa nu este o noțiune contabilă, ci o componentă integrală a prețului pe care trebuie să îl finanțeze.
Clasa medie a rămas în afara ambelor piețe
Diagnoza Băncii Mondiale estimează un deficit de aproximativ 1,4 milioane de locuințe accesibile: 200.000 pentru persoanele profund vulnerabile și 1,2 milioane pentru clasa medie. Distribuția nu este uniformă. Presiunea se concentrează în București și în marile orașe magnet, unde locurile de muncă, educația și serviciile atrag populație, în timp ce alte localități pierd locuitori.
Răspunsul public rămâne orientat aproape exclusiv către segmentul social, dar și acolo ritmul este insuficient. Sunt aproximativ 800 de locuințe livrate anual prin programele statului. Raportat la nevoia estimată, producția are un impact marginal și nu poate schimba piața într-un interval relevant pentru generațiile de astăzi.
În același timp, dezvoltarea privată s-a mutat inevitabil către cumpărătorii care pot absorbi costurile actuale: persoane cu venituri ridicate, profesii liberale, antreprenori și investitori. Între locuința socială și produsul comercial tot mai scump rămân profesorii, inginerii, asistenții medicali, economiștii și familiile cu venituri medii. Este categoria care susține o parte importantă din veniturile fiscale, dar care nu se mai află pe lista nimănui atunci când vine vorba despre locuire.
Prima Casă a susținut accesul dar nu a creat suficientă ofertă
Programul Prima Casă a extins accesul la credit și a ajutat numeroși cumpărători. Efectul său nu poate fi redus la o singură concluzie. Totuși, atunci când finanțarea suplimentară intră într-o piață cu stoc limitat, o parte din avantaj se transferă în preț. Cererea crește mai repede decât oferta, iar proprietarii ajustează valorile la plafonul pe care programul îl face posibil.
Potrivit datelor invocate în discuție, aproximativ 75% dintre tranzacțiile realizate prin program au vizat locuințe vechi. În loc să stimuleze predominant producția nouă, mecanismul a rulat același stoc la prețuri tot mai mari. Dezvoltatorii care urmăreau încadrarea în plafon au răspuns prin suprafețe mai mici, amplasamente periferice și costuri controlate agresiv.
Lecția nu este că sprijinul public trebuie eliminat, ci că orice subvenție a cererii trebuie legată de oferta pe care urmărește să o creeze și de beneficiarii pentru care este gândită. Un filtru de venit, condiții privind destinația locuinței și criterii pentru construcția nouă ar putea limita efectele speculative. Fără asemenea corecții, măsura socială riscă să finanțeze creșterea prețurilor.
Patrimoniul public poate deveni instrument economic
Statul nu pornește de la zero. Deține terenuri, clădiri, foste unități militare și active industriale care sunt nefolosite, utilizate ineficient sau lăsate să se degradeze. Înainte de noi cheltuieli, este necesară o inventariere patrimonială unitară: ce există, unde se află, cât valorează, cum este folosit și ce active pot susține o politică de locuire.
Un teren public introdus transparent într-un parteneriat nu trebuie pur și simplu vândut. El poate reprezenta contribuția statului într-un proiect în care o parte din locuințele rezultate revine patrimoniului public, este închiriată la preț controlat sau este vândută în condiții de accesibilitate. Astfel, autoritatea devine participant la formarea ofertei fără să suporte singură întregul cost de dezvoltare.
Pentru ca această soluție să fie credibilă, parteneriatul public-privat are nevoie de reguli clare, transparență și protecție juridică. Încrederea mediului privat în relația cu statul este redusă, iar teama de impredictibilitate blochează proiectele înainte de a începe. Patrimoniul poate deveni pârghie economică numai dacă administrația devine un partener profesionist, nu o sursă suplimentară de risc.
Fiscalitatea trebuie să distingă locuirea de speculă
O taxare uniformă tratează la fel nevoi economice diferite. Achiziția unei locuințe pentru o familie nu are aceeași funcție ca revânzarea rapidă pentru profit. Una dintre direcțiile propuse, este aplicarea unui TVA redus pentru locuința păstrată ca reședință și recuperarea diferenței dacă proprietatea este revândută într-un scop speculativ.
Aceeași logică poate sprijini piața chiriilor și construcțiile cu performanță verificabilă. Creditele subvenționate, facilitățile fiscale sau terenurile publice pot fi condiționate de un procent de apartamente vândute ori închiriate la preț plafonat. Statul nu trebuie să controleze fiecare material ascuns în pereți, dar poate lega avantajul acordat de rezultate măsurabile pentru comunitate.
Și terenurile private pot fi mobilizate mai eficient. Administrația locală poate identifica zonele potrivite pentru extindere, poate construi infrastructura și poate recupera costul de la proprietarii ale căror terenuri câștigă astfel valoare. În acest mod, creșterea nu mai provine doar din schimbarea unor hârtii, ci din drumuri, utilități și conectarea reală la oraș.
Locuirea trebuie să devină temă politică
România nu va recupera trei decenii de absență printr-o singură măsură. Primul pas este recunoașterea locuirii ca domeniu public distinct, cu o instituție responsabilă, date corecte, buget și obiective verificabile. Al doilea este asumarea faptului că soluțiile există deja în alte state și trebuie studiate cu modestie, adaptate și testate înainte de a fi extinse.
Locuirea influențează formarea familiilor, mobilitatea profesională, natalitatea, economiile gospodăriilor și competitivitatea orașelor. Cu toate acestea, rămâne absentă din marile teme electorale, în timp ce sănătatea, educația sau apărarea au instituții, bugete și dezbateri permanente. Costul acestei tăceri este plătit de cei care locuiesc aglomerat, amână plecarea din casa părinților sau sunt împinși în afara orașelor în care muncesc.
Piața nu poate rezolva singură o problemă pe care fiscalitatea, infrastructura și patrimoniul public o modelează în fiecare zi. Statul nu trebuie să înlocuiască dezvoltatorul, ci să devină un actor competent, predictibil și orientat către interesul public. Abia atunci locuința accesibilă poate trece dintr-o promisiune fără buget într-o politică națională cu rezultate.
Despre Immo Insider
Immo Insider este seria editorială semnată de Daniela Kasper și Tatian Deaconu, dedicată înțelegerii mecanismelor care modelează piața imobiliară din România. Analizele transformă experiența directă din dezvoltare, investiții și consultanță într-un instrument de orientare pentru cumpărători, profesioniști și decidenți.