IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
IMMO INSIDER / EDIȚIA 03
De ce locuințele devin tot mai greu accesibile: mecanismele din spatele prețurilor imobiliare.
Daniela Kasper & Tatian Diaconu • 8 minute de lectură
O analiză din interiorul pieței rezidențiale despre boom economic, pandemie, inflație, război, fiscalitate și accesibilitatea locuirii.
CERERE
ORAȘE-MAGNET
Migrație și economie
OFERTĂ
LIMITATĂ
Urbanism și infrastructură
DECIZIE
INFORMATĂ
Preț, valoare și compromisuri
IDEILE-CHEIE ALE EPISODULUI
• Prețul unei locuințe este rezultatul unui lanț de factori economici și urbani, nu al unei singure decizii comerciale.
• Cluj, București și Brașov au structuri diferite; prețul mediu pe metru pătrat indică un trend, dar nu descrie singur valoarea unei proprietăți.
• Un buget mai mic implică alegeri privind localizarea, densitatea, finisajele și accesul la facilități; aceste compromisuri trebuie înțelese și asumate.
• Cumpărătorul informat verifică amplasamentul, infrastructura, documentele, standardul tehnic și credibilitatea dezvoltatorului, nu doar prețul și finisajele.
IMMO INSIDER | CORESI AVANTGARDEN
ANALIZĂ / PIAȚĂ REZIDENȚIALĂ
Prețul unei locuințe nu este stabilit de un singur actor. Cum se formează, de fapt, costul locuirii?
Pentru majoritatea familiilor, cumpărarea unei locuințe este una dintre cele mai costisitoare decizii ale vieții. Ea angajează veniturile pe zeci de ani și influențează stabilitatea financiară, mobilitatea, educația copiilor și calitatea vieții. Tocmai de aceea, scumpirea caselor provoacă neliniște și furie. Întrebarea „Ne mai permitem o locuință?” nu mai aparține doar celor aflați în căutarea unui apartament, ci a devenit o preocupare socială.
Supărarea este legitimă, dar cauza este mai complexă
Reducerea accesibilității locuirii este resimțită mai ales de gospodăriile cu venituri mici și medii. Tatian Diaconu plasează fenomenul într-un context social mai larg, marcat de nemulțumire și polarizare, dar recunoaște caracterul justificat al reacției: locuințele au devenit mai scumpe, iar efortul financiar necesar achiziției a crescut.
Daniela Kasper atrage însă atenția că nemulțumirea se îndreaptă adesea spre actorul cel mai vizibil: dezvoltatorul care comunică prețul. În spatele acestuia se află costurile de construcție și finanțare, disponibilitatea terenurilor, infrastructura, reglementările urbanistice, capacitatea administrației de a planifica
extinderea orașului, concurența dintre dezvoltatori și profunzimea cererii. Când aceste legături nu sunt explicate, mesagerul ajunge să fie confundat cu mecanismul.
Experiența invocată de Daniela Kasper include 22 de ani în domeniu, trecerea prin două cicluri de expansiune, prăbușirea pieței din 2009 și revenirea ulterioară. Ea subliniază că această perspectivă nu reprezintă un adevăr absolut. Este însă o lectură construită „la firul ierbii”, susținută de experiența Kasper Development și de cele peste 4.500 de apartamente livrate în cinci proiecte ale dezvoltatorului.
Cluj, București și Brașov: trei piețe, trei structuri diferite
Comparația dintre marile orașe arată de ce media națională sau simplul preț pe metru pătrat nu pot explica singure piața. Cluj-Napoca a devenit un oraș-magnet prin economie, universități, viață culturală și capacitatea de a atrage și păstra populație. În același timp, geografia sa limitează extinderea: orașul este constrâns între dealuri, iar infrastructura și oferta rezidențială nu pot crește în același ritm cu cererea.
În interpretarea celor doi autori, reziliența Clujului după criza din 2008 a avut legătură și cu structura cererii. Sectorul IT, populația studențească și cumpărătorii interesați de locuire sau închiriere au format o bază mai stabilă decât cererea predominant speculativă întâlnită în alte piețe. Daniela Kasper amintește, din propria experiență, cât de fragile au fost contractele bazate pe avansuri mici și pe cumpărarea mai multor apartamente
cu intenția revânzării. Când finanțarea și încrederea au dispărut, mai multe contracte ale aceluiași cumpărător s-au prăbușit simultan.
"Oferta de locuințe depinde de felul în care orașele se planifică"
— Immo Insider #03
Prețul pe metru pătrat nu spune ce cumperi
Unul dintre cele mai utile avertismente ale episodului privește folosirea prețului pe metru pătrat ca principal criteriu de achiziție. Indicatorul ajută la compararea tendințelor, dar nu descrie valoarea concretă a unei locuințe. Cumpărătorul trebuie să înțeleagă ce primește: localizare, infrastructură, acces la școli și servicii, calitatea proiectării, siguranță juridică, eficiență energetică, spații comune și standard tehnic.
„Finisajele de lux” pot produce o impresie imediată, însă Tatian Diaconu le consideră o parte limitată și relativ ușor de înlocuit din economia unei construcții. Durabilitatea structurii, instalațiile, anvelopa clădirii și calitatea mediului de locuit sunt mai greu de modificat după cumpărare. O alegere matură nu se oprește la parchet, obiecte sanitare sau aspectul apartamentului-model.
Diferența dintre o locuință mai ieftină și una mai scumpă poate reflecta alegeri reale, nu doar marja dezvoltatorului. Un buget mai mic poate însemna distanță mai mare față de centru, densitate și înălțime mai ridicate, finisaje medii sau servicii publice mai îndepărtate. Un proiect cu regim redus de înălțime, spații generoase între clădiri, școală, grădiniță, facilități și soluții tehnice durabile nu poate avea același cost cu unul
proiectat exclusiv pentru eficiență de buget.
Aceste diferențe sunt legitime dacă sunt explicate transparent, dacă normele de siguranță sunt respectate și dacă produsul este livrat conform promisiunii. Piața are nevoie de locuințe pentru bugete diferite. Problema apare atunci când proprietăți cu localizări, dotări și standarde incompatibile sunt comparate doar prin prețul final.
Cumpărătorul informat influențează calitatea pieței
Responsabilitatea nu aparține unui singur actor. Administrațiile stabilesc condițiile de dezvoltare și infrastructura, statul definește legislația și politicile publice, finanțatorii influențează accesul la credit, dezvoltatorii aleg soluțiile tehnice și standardul de execuție, iar clienții validează proiectele prin decizia de cumpărare.
Tatian Diaconu insistă că amplasamentul trebuie verificat înaintea achiziției: legătura cu orașul, drumurile, utilitățile, școala, timpul până la serviciu și vecinătățile sunt vizibile sau pot fi investigate. La fel de importante sunt dreptul asupra terenului, autorizația de construire, conformitatea lucrărilor și credibilitatea dezvoltatorului. Finanțarea unui proiect slab încurajează reproducerea aceluiași model.
În același timp, cerințele suplimentare introduse în autorizare — infrastructură, facilități și contribuții urbane — nu dispar din ecuație. Ele se transferă în costul proiectului și, în cele din urmă, în preț. De aceea, accesibilitatea nu poate fi obținută prin promisiunea simultană a unui preț minim și a tuturor avantajelor unui proiect premium. Fiecare alegere are un cost, iar asumarea coerentă a compromisurilor este esențială.
Accesibilitatea locuirii cere dialog, nu explicații simpliste
Episodul nu oferă o formulă rapidă pentru ieftinirea locuințelor. Propune însă o schimbare de perspectivă: de la identificarea unui singur vinovat la înțelegerea unui sistem. Oferta insuficientă, planificarea lentă, infrastructura, protejarea terenurilor, costurile, calitatea și comportamentul cumpărătorilor se influențează reciproc.
Pentru piață, răspunsul trebuie să înceapă prin dialog între administrație, decidenți politici, finanțatori, industria materialelor, constructori, dezvoltatori și clienți. Pentru cumpărător, regula rămâne mai imediată: să privească dincolo de etichetă și de prețul pe metru pătrat. O locuință este, simultan, produs tehnic, parte din oraș și angajament financiar pe termen lung. A cumpăra informat înseamnă a înțelege nu doar cât costă, ci și de
ce costă, ce include și ce compromisuri presupune.
Dincolo de cifre, piața vorbește despre oameni
Piața imobiliară este adesea redusă la grafice, procente și statistici. În realitate, în spatele fiecărei tranzacții există o familie, un plan de viață, o investiție sau dorința legitimă de a avea un loc pe care să îl numești acasă.
Din acest motiv, înțelegerea mecanismelor economice care influențează prețurile este mai importantă decât identificarea unui vinovat convenabil.
Doar privind imaginea de ansamblu putem înțelege de ce piața rezidențială din România s-a schimbat atât de mult în ultimul deceniu și de ce provocările următorilor ani vor necesita soluții care depășesc cu mult granițele sectorului imobiliar.
Despre Immo Insider
Immo Insider este seria editorială semnată de Daniela Kasper și Tatian Diaconu, dedicată înțelegerii mecanismelor care modelează piața imobiliară din România. Analizele publicate pornesc din experiența directă acumulată în coordonarea și dezvoltarea a cinci proiecte rezidențiale care însumează peste 4.500 de apartamente livrate, completată de zeci de ani de activitate în domeniu. Fiecare ediție își propune să explice, într-un limbaj accesibil și bazat pe experiență practică, tendințele economice, deciziile legislative și transformările urbane care influențează piața rezidențială.